Score de Blindagem Patrimonial
62/100
Score demonstrativo calculado por categorias documentais, cadastrais, registrais, urbanísticas, regulatórias e econômicas. Não constitui parecer jurídico.
Como calculamos este score?
Cada categoria recebe peso conforme severidade, confiabilidade das fontes e necessidade de revisão humana. Divergências críticas reduzem o score; consistência documental e evidências suficientes aumentam a confiança.
Categorias do Score
Fato
Dado presente em fonte ou documento.
Inferência
Conclusão preliminar derivada de regra.
Estimativa
Faixa indicativa baseada em evidências.
Hipótese
Premissa comercial ou técnica a validar.
Matriz de Reconciliação
| Informação | Matrícula | IPTU | CIB | Prefeitura | Mercado | Resultado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Área construída | 612 m² | 748 m² | 748 m² | 748 m² | - | DIVERGENTE |
| Uso | Comercial | Comercial | Comercial | Serviços | - | ATENÇÃO |
| Proprietário | Clínica Boreal Saúde Ltda. | Clínica Boreal Saúde Ltda. | Clínica Boreal Saúde Ltda. | - | - | CONSISTENTE |
| Valor | - | R$ 4,8M | R$ 6,1M | - | R$ 6,9M-R$ 7,8M | ATENÇÃO |
| Licenças | - | - | - | Sem pendência demonstrativa | - | INFORMAÇÃO |
| Faixa de mercado | - | - | - | - | 14 amostras similares | OPORTUNIDADE |
O que encontramos
Área construída inconsistente
Existe diferença relevante entre a área registrada e os dados cadastrais analisados. Isso pode afetar venda, garantias, sucessão, avaliação patrimonial e regularização.
Ação recomendada
Regularizar área e avaliar necessidade de retificação de matrícula.
Valor econômico associado
R$ 1.338.240
Exposição estimada
R$ 680.000
Oportunidade econômica
R$ 240.000
Viabilidade preliminar
Alta
Por que o sistema identificou isso?
Regra utilizada
Diferença superior a 10% entre matrícula e cadastro municipal exige revisão técnica.
Evidências
- • Matrícula informa 612 m²
- • IPTU informa 748 m²
- • CIB informa 748 m²
- • Diferença absoluta de 136 m²
Diferença entre valor considerado e faixa de mercado
Foi identificada diferença economicamente relevante que pode justificar análise técnica de viabilidade. A plataforma não conclui direito à redução sem revisão profissional.
Ação recomendada
Solicitar análise de viabilidade para revisão administrativa.
Valor econômico associado
R$ 1.300.000
Exposição estimada
R$ 420.000
Oportunidade econômica
R$ 180.000
Viabilidade preliminar
Média
Por que o sistema identificou isso?
Regra utilizada
Diferença entre valor considerado e faixa estimada de mercado acima de 15% sinaliza análise de viabilidade.
Evidências
- • Valor considerado: R$ 8.200.000
- • Faixa estimada: R$ 6.400.000-R$ 6.900.000
- • Diferença indicativa: 19%-28%
Divergência documental sem relevância preliminar
A diferença não indica, neste scan demonstrativo, necessidade de contratação imediata. Recomenda-se apenas saneamento cadastral oportuno.
Ação recomendada
Monitorar e corrigir cadastro em próxima atualização documental.
Valor econômico associado
R$ 0
Exposição estimada
Não estimado
Oportunidade econômica
Não estimado
Viabilidade preliminar
Baixa
Por que o sistema identificou isso?
Regra utilizada
Diferença descritiva sem impacto econômico mensurável deve ser monitorada, não monetizada automaticamente.
Evidências
- • Complemento ausente em uma fonte
- • Endereço principal consistente
- • Sem variação de área ou uso
Inteligência de Mercado
Pesquisar mercadoComparáveis
14
Raio
1,2 km
Mediana
R$ 9.840/m²
Confiança
Alta
Valor de mercado estimado
Mínimo
R$ 6.880.000
Central
R$ 7.360.000
Máximo
R$ 7.780.000
Estimativa indicativa baseada nas evidências disponíveis. Não constitui laudo de avaliação e não substitui avaliação técnica formal quando exigida.
Resolver este problema
Diagnóstico Técnico Completo
Hipótese comercial: R$ 990
Análise de Viabilidade
Hipótese comercial: R$ 1.490
Regularização
Proposta conforme complexidade
Revisão / Impugnação
Triagem antes de qualquer promessa
CIB Monitor
Hipótese comercial: R$ 49,90/mês por imóvel
Comparáveis
Comparável A
94%0.85 km • Jardins • 720 m²
R$ 7.180.000
R$ 9.972/m² • Portal imobiliário demonstrativo
Comparável B
91%0.62 km • Jardins • 760 m²
R$ 7.440.000
R$ 9.789/m² • Base interna demo
Comparável C
88%1.1 km • Cerqueira César • 690 m²
R$ 6.760.000
R$ 9.797/m² • Anúncio demonstrativo
Comparável D
84%1.2 km • Paraíso • 820 m²
R$ 8.120.000
R$ 9.902/m² • Base interna demo
Comparável E
92%0.4 km • Jardim Paulista • 745 m²
R$ 7.750.000
R$ 10.403/m² • Portal imobiliário demonstrativo
Comparável F
78%1.4 km • Bela Vista • 705 m²
R$ 6.490.000
R$ 9.206/m² • Amostra demonstrativa
Comparável G
90%0.7 km • Jardins • 790 m²
R$ 8.050.000
R$ 10.190/m² • Base interna demo
Comparável H
72%1.8 km • Consolação • 680 m²
R$ 6.260.000
R$ 9.206/m² • Anúncio demonstrativo
Comparável I
93%0.55 km • Jardim Paulista • 755 m²
R$ 7.570.000
R$ 10.026/m² • Portal imobiliário demonstrativo
Comparável J
66%2.2 km • Pinheiros • 760 m²
R$ 6.900.000
R$ 9.079/m² • Base interna demo
Comparável K
89%0.9 km • Jardins • 735 m²
R$ 7.290.000
R$ 9.918/m² • Amostra demonstrativa
Comparável L
Desconsiderado2.7 km • Itaim Bibi • 740 m²
R$ 10.900.000
R$ 14.730/m² • Anúncio demonstrativo
Valor significativamente distante da amostra e padrão construtivo distinto.
Foi identificada diferença economicamente relevante que pode justificar análise técnica de viabilidade.
Classificação preliminar calculada por magnitude da divergência, qualidade dos comparáveis, confiabilidade documental, prazo demonstrativo, natureza do problema e complexidade.
Decisão profissional preservada
O sistema recomenda revisão humana quando a implicação é técnica, jurídica ou econômica.
Conceitos econômicos separados
Valor de mercado, valor associado, exposição e oportunidade aparecem com papéis distintos.
Sem promessa indevida
Diferença não é tratada automaticamente como erro, crédito, prejuízo ou economia.